Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, zahlt Steuern — aber kann auch einiges abziehen. Das Steuersystem für Immobilieneigentümer ist in der Schweiz komplex und international ungewöhnlich.
Der Eigenmietwert
Als Eigentümer musst du den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das ist ein fiktiver Betrag, der der Miete entspricht, die du für deine Wohnung zahlen würdest, wenn du sie mieten würdest. Typisch: 60 bis 70% der Marktmiete. Bei einer Wohnung mit Marktmiete CHF 2'500/Monat: ca. CHF 18'000 bis CHF 21'000 pro Jahr zu versteuern.
Was du abziehen kannst
- Hypothekarzinsen (der grösste Abzug)
- Unterhaltskosten (Reparaturen, Renovationen — werterhaltend, nicht wertvermehrend)
- Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung)
- Verwaltungskosten
- Einzahlungen in den Erneuerungsfonds (bei STWEG)
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf
Verkaufst du deine Immobilie mit Gewinn, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an. Der Steuersatz ist kantonal unterschiedlich und hängt von der Haltedauer ab: Je länger du die Immobilie besitzt, desto tiefer der Satz. In Zürich: nach 20 Jahren deutlich reduziert.
Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die politische Debatte über die Abschaffung des Eigenmietwerts läuft seit Jahren. Stand 2026: Der Nationalrat hat eine Änderung beschlossen, die aber noch nicht in Kraft ist. Informiere dich aktuell beim kantonalen Steueramt.
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