Immobilie kaufen in der Schweiz: Der komplette Leitfaden für Erstkäufer

Der Traum vom Eigenheim ist in der Schweiz lebendig — aber teuer. Die Hürden sind hoch, die Preise auch. Trotzdem kaufen jedes Jahr Tausende Schweizer eine Eigentumswohnung oder ein Haus. Dieser Leitfaden zeigt dir, wie es funktioniert.

Eigenkapital: 20% sind Pflicht

In der Schweiz verlangen Banken mindestens 20% Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 sind das CHF 160'000. Davon müssen mindestens 10% aus «harten» Mitteln stammen — also nicht aus der Pensionskasse. Die restlichen 10% können aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder der 3. Säule (Säule 3a) bezogen werden.

Die Hypothek

Die restlichen 80% (CHF 640'000) werden durch eine Hypothek finanziert. Dabei gibt es zwei Tranchen:

• 1. Hypothek (bis 65% des Kaufpreises): Muss nicht amortisiert (zurückgezahlt) werden
• 2. Hypothek (von 65% bis 80%): Muss innert 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr amortisiert werden

Tragbarkeit: Die wichtigste Hürde

Die Bank berechnet, ob du dir die Immobilie leisten kannst. Dabei wird nicht der aktuelle Zinssatz genommen, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von 5%. Die Kosten (Zins + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal 33% deines Brutto-Einkommens betragen.

Beispiel: Kaufpreis CHF 800'000, Hypothek CHF 640'000. Kalkulatorische Kosten: ca. CHF 46'400 pro Jahr. Nötiges Bruttoeinkommen: mindestens CHF 140'000.

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an:

• Grundbuchgebühren: 0.1% bis 0.5% des Kaufpreises (kantonal unterschiedlich)
• Notariatskosten: CHF 1'000 bis CHF 3'000
• Handänderungssteuer: 0% bis 3.3% (kantonal unterschiedlich — in Zürich: 0%)
• Schätzungsgebühr der Bank: CHF 500 bis CHF 1'500

Rechne mit total 1 bis 5% des Kaufpreises für Nebenkosten — je nach Kanton.

Ablauf eines Immobilienkaufs

1. Budget und Tragbarkeit berechnen
2. Eigenmittel zusammenstellen (Bankguthaben, 3a, PK)
3. Immobilie suchen (Homegate, ImmoScout24, Makler)
4. Besichtigung und Beurteilung
5. Kaufangebot stellen
6. Finanzierung bei der Bank sichern
7. Kaufvertrag beim Notar beurkunden
8. Grundbucheintrag
9. Schlüsselübergabe und Einzug

Mit oder ohne Makler?

In der Schweiz ist die Maklerprovision nicht einheitlich geregelt. Typisch: 2 bis 3% des Kaufpreises, bezahlt vom Verkäufer. Als Käufer zahlst du normalerweise keine Maklerprovision — es sei denn, du beauftragst selbst einen Suchmakler.