Heizkostenabrechnung prüfen und anfechten

Die Heizkostenabrechnung ist für viele Mieter ein Buch mit sieben Siegeln. Dabei lohnt sich ein genauer Blick: Laut Mieterverband Schweiz enthalten rund 30 % aller Heizkostabrechnungen Fehler — oft zu Lasten der Mieter. Bei einem durchschnittlichen Schweizer Haushalt sprechen wir von CHF 800 bis CHF 2 000 pro Jahr.

Was darf der Vermieter verrechnen?

Gemäss Art. 257a OR darf der Vermieter nur tatsächlich entstandene Nebenkosten weiterverrechnen, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind. Bei Heizkosten gehören dazu: Brennstoff (Öl, Gas, Fernwärme), Wartung der Heizanlage, Kaminfeger, Strom für Heizung und Pumpen sowie anteilige Kosten für den Heizungstechniker. Nicht verrechenbar sind hingegen Reparaturen an der Heizanlage, Erneuerungen und Investitionen.

Schritt-für-Schritt: Abrechnung prüfen

1. Verteilschlüssel kontrollieren: Werden die Kosten nach Wohnfläche oder Verbrauch aufgeteilt? Beides ist zulässig, muss aber im Mietvertrag stehen. 2. Belege anfordern: Sie haben das Recht, alle Originalbelege einzusehen (Art. 257b OR). Fordern Sie Lieferscheine, Rechnungen und Wartungsverträge an. 3. Abrechnungsperiode prüfen: Die Abrechnung muss innert 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zugestellt werden. 4. Verbrauchswerte vergleichen: Ein Einfamilienhaus mit 120 m² verbraucht ca. 1 500 Liter Heizöl pro Jahr — Abweichungen über 30 % sind verdächtig.

Konkrete Fehler, die häufig vorkommen

• Warmwasserkosten ohne separate Zähler pauschal verrechnet
• Reparaturen und Investitionen als Betriebskosten deklariert
• Falsche Wohnfläche als Verteilbasis verwendet
• Leerstandskosten auf verbleibende Mieter umgelegt
• Mehrwertsteuer doppelt verrechnet

Anfechten: So gehen Sie vor

Senden Sie dem Vermieter innert 30 Tagen nach Zustellung der Abrechnung eine schriftliche Einsprache. Nennen Sie konkrete Positionen und verlangen Sie Belege. Reagiert der Vermieter nicht oder ungenügend, wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde Ihres Kantons — das kostet nichts und ist unbürokratisch. Beistand erhalten Sie beim Mieterverband für CHF 50 bis CHF 120 Jahresbeitrag.

Fristen beachten

Die Verjährungsfrist für überhöhte Nebenkosten beträgt in der Schweiz 5 Jahre (Art. 128 OR). Das bedeutet: Sie können auch ältere Abrechnungen noch anfechten, sofern Sie die Belege haben.